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企业拆迁补偿,区政府仅残值收购,省高院判决撤销-附点评
2021-01-11 12:42:22   来源:   

集体土地上企业拆迁,到底该如何补偿?目前的《土地管理法》及实施条例,仅规定了对农村宅基地房屋如何补偿,对企业怎么补偿、补偿多少没有

集体土地上企业拆迁,到底该如何补偿?目前的《土地管理法》及实施条例,仅规定了对农村宅基地房屋如何补偿,对企业怎么补偿、补偿多少没有规定。

同时,地方政府规章或地方性法规,对于集体土地上的企业拆迁如何补偿,没有规定或规定不全面。

比如《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》,就不涉及企业拆迁的补偿标准

《合肥市被征收集体土地上房屋补偿安置办法》中规定了非住宅的房屋补偿,但是只针对合法有效面积按房屋造价评估结果予以补偿,不予房屋安置。并且只有生产设施总价值10%的搬迁费,没有停产停业损失费的补偿

 

亲办案件

而近日拆迁团队苏黎明律师代理的一起行政补偿案件中,某集体土地上经营的家具公司,区政府认为该企业厂房未经批准该建设,仅给予其房屋260元/平方米和160元/平方米的残值收购,1400多平方米的厂房,最终补偿仅534769.4元,其他补偿项目均没有,以此作出了《补偿决定》。

家具公司不服,提起诉讼,本案经安徽省高级人民法院二审判决,结果如何?一起进入案件分析。

 

诉讼参加人

上诉人:合肥某家具公司,代理律师:安徽国恒律师事务所,苏黎明、石磊律师

被上诉人:合肥市庐阳区人民政府

审理法院:安徽省高级人民法院

案号:(2020)皖行终537号

 

案件基本事实

1、2006年-2009年,家具公司通过收购的方式,购得了经庐阳区发改委立项、大杨镇人民政府环保审核的厂房,用于家具生产和销售。

2、2014年,庐阳区人民政府发布《董大水库、大房郢水库水源保护区土地整治项目》的《搬迁公告》,家具公司位于征收范围内。

3、补偿方案中记载,超出合法有效房屋面积,给予残值收购,简易搭盖80元/平方米,砖瓦结构为160元/平方米,砖混结构为260元/平方米

4、2015年-2016年,家具公司进行了厂房的丈量登记,并办理了旧房移交验收单,进行了厂房拆除

5、2018年,因双方就补偿问题无法达成一致,家具公司委托律师向合肥市庐阳区人民政府递交申请,要求履行安置补偿的法定职责

6、2019年5月13日, 庐阳区人民政府作出《补偿决定》,给予其房屋260元/平方米和160元/平方米的残值收购,1400多平方米的厂房,最终补偿仅534769.4元,家具公司不服,起诉

7、经合肥市中级人民法院一审审理,驳回了家具公司的起诉

8、家具公司不服,向安徽省高级人民法院提起上诉

 

区政府主要答辩意见

1、家具公司并非集体经济组织成员,厂房和土地不能说明合法来源,且未取得合法证照,残值收购合法

2、主张停产停业损失及机器设备搬迁费没有依据

 

安徽省高级人民法院裁判观点

一、虽无建房手续,但取得了一定的批准手续,厂房物权应得到尊重和保护

家具公司案涉厂房用地及建设手续虽不齐全,但是是通过转让方式取得。第一手转让人经过了发改委和镇政府的批准,虽建设手续不完善,但厂房已经建成并且实际经营多年,期间没有法定职权机关认定该厂房为违法建设并作相应处理。在此情形下,该厂房及附属物的物权应得到一定的尊重和保护

二、涉案厂房为生产用房,应综合考虑案涉厂房及附属物建造成本、使用年限、搬迁时剩余价值、机械设备搬迁费用、停产停业损失等情况,给予公平补偿

涉案厂房为生产用房,不同于普通住宅,与是否为集体经济组织成员无关,不应简单适用集体土地征收中对住宅的补偿办法及补偿标准。应综合考虑案涉厂房及附属物建造成本、使用年限、搬迁时剩余价值、机械设备搬迁费用、停产停业损失等情况,结合案涉厂房的建设时间、当时的相关法律及政策规定、建设时取得的审批手续等实际情况,给予公平补偿

三、庐阳区政府补偿决定仅对涉案1338.6平方米厂房给予残值收购,补偿标准依据不足,有违公平合理原则,且遗漏应补偿的项目,故依法应予以撤销

 

判决结果

一、撤销安徽省合肥市中级人民法院(2019)皖01行初183号行政判决

二、撤销合肥市庐阳区人民政府庐房补决[2019]第1号合肥市庐阳区房屋搬迁补偿决定;

三、由合肥市庐阳区人民政府于本判决生效之日起六十日内重新作出搬迁补偿决定

 

高飞律师分析及点

一、本案可谓是一波三折,历经申请补偿、区政府不做、起诉到法院、中院判决区政府做补偿决定

合肥企业拆迁补偿不到位,判决区政府履责》为该案的履行法定职责一案的判决,即家具公司向庐阳区政府申请履行法定职责后,区政府没有作补偿,由合肥市中级人民法院判决其不做补偿决定违法,并判令区政府作出补偿决定。

结果收到《补偿决定》一看,“残值收购”,260元/平方米,成本都不够。只能再起诉。

二、本案判决解决了一个重要问题,企业厂房没有建房手续并不等于违法建设,所谓的残值收购没有法律依据

最近的高院、最高院的司法判例中,均有出现类似观点,即不能单纯的只看建房手续,因为很多企业当时入驻建设的时候,有政府、行政机关的背书,如承诺函啊、批准函啊、环评啊等等,在此基础上,厂房已经建成并且实际经营多年,期间没有法定职权机关认定该厂房为违法建设并作相应处理,厂房及附属物的物权应得到一定的尊重和保护。即对政府信赖利益的保护

三、本案判决解决了另一个重要问题,集体土地上的企业拆迁,该补偿哪些项目?

正如文章开头所述,集体土地上的企业拆迁,没有具体的法律法规规定,到底该怎么补。

本案判决明确,应综合考虑案涉厂房及附属物建造成本、使用年限、搬迁时剩余价值、机械设备搬迁费用、停产停业损失等情况,结合案涉厂房的建设时间、当时的相关法律及政策规定、建设时取得的审批手续等实际情况,给予公平补偿。

重大突破啊!为高院判决点赞。

四、实质性化解行政争议,需要征收人与被征收人的共同努力

可以说,99%的征地拆迁案件,都是因为补偿标准无法达成一致意见而起。诚然,可能有被征收人提出无理要求的,但也有征收补偿机关只按条条框框处理,甚至出现“你打官司,我就认定你违法建设”的情况。

老百姓一个朴素的观点就是,如果拆迁给的钱还不够我搬家、建房、安置的成本,我还不如不拆呢。不说拆迁变富,至少能够拆的不吃亏吧。

现在高院、最高院在判决中都会提及,“实质性化解行政争议”,《安徽省高院判决观点-征地批准机关省政府应督促补偿》一文中就有提及。而如何才能“实质性化解行政争议”?从行政法专业律师的角度看,需要征收人与被征收人的共同努力才行。

一方面,政府作为征收主体,依法行政、依法征收,保障程序合法。别因为老百姓打官司了,反而降低标准、甚至变相行政处罚。同时,要考量老百姓的真实、合理诉求,动态调整征收标准政策。别老是出现2020年了,还拿着2015年的标准来补偿。5年时间,房价翻了2倍都不止了。

同时还要勇于担当,别再出现老百姓书面申请都到了,非要法院判决才执行的情况。

正如中央依法治国办副主任、 司法部部长唐一军同志在2021年发表的《新时代全面依法治国的科学指南》中阐述,“党政主要负责人要切实履行推进法治建设第一责任人职责,把法治素养和依法履职情况纳入考核评价干部的重要内容,强化法治责任”,“深入实际、深入基层、深入群众,勇于担当、敢于碰硬”。

另一方面,被拆迁人也要依法、合理维权,也别没事就想着往北京跑。越级上访并不能解决问题,往往还会触犯行政法规。

作为被征收人的代理律师,一方面是维护被征收人的合法利益,另一方面,我们也会说,诉求也要合理。100块的东西,开口就要别人200块甚至500、1000块,肯定是不合理的。正如本案判决所述,相关批准手续不完善,与手续完备的合法建筑在补偿标准方面应有所差异,不再坚持部分不切实际、不合理的过高补偿。

所以,被拆迁人诉求也要合理,不切实际的想法一定要摈弃,要通过专业的行政法律师依法维权。

愿在推进新时代全面依法治国的进程中,有你我的一份力。

         


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