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城市棚户区改造房屋拆迁补偿应按市场价值
2016-05-12 13:16:13   来源:华东拆迁律师团   

2016年以来,安徽省尤其是合肥市房地产市场不断增温,政府房屋征收拆迁力度不断增加,涉及到棚户区改造项目增多,补偿争议很大,尤其是

    2016年以来,安徽省尤其是合肥市房地产市场不断增温,政府房屋征收拆迁力度不断增加,涉及到棚户区改造项目增多,补偿争议很大,尤其是两部委2016年发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》,棚户区改造力度进一步增加。目前律师团队已有多起棚户区、城中村和旧城改造案件正在办理。针对棚户区改造和补偿中一些经常出现的问题,华东拆迁律师团做一个解答。

    一、棚户区改造必须严格依照法律法规,

   1、棚户区改造应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划

   2、棚户区改造应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划

   3、审棚户区改造应立项,审批项目建议书、可行性研究报告和初步设计

   4、立项通过后,涉及到集体土地的,还需办理土地批复,由集体土地转为国有土地

   5、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

   6、市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

   7、市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

   8、作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

   9、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

   以上是棚户区改造必须的程序,政府进行棚户区改造如果程序上违法,应依法申请撤销或确认违法
 

    二、棚户区改造补偿标准和项目

   1、原有房屋本身价值的补偿:被拆迁人可以选择产权调换,也可以选择货币补偿。

  (1)选择产权调换:安置的房屋应当按照原房屋面积、用途、结构,拆一还一,就近安置。

  (2)选择货币补偿:货币补偿应当符合该门面房的市场价值,该市场价值一般由评估,按照市场比较法或者收益法确认,以周围同样位置房屋的均价作为参考。律师提示,如果政府单方选择评估机构评估,该评估结果低于市场价值,是无效的,但需要在法律规定的诉讼时效内维权。

  (3)无论是选择货币补偿还是产权调换,都应当遵循同房同价的原则,即按照房屋市场价值进行补偿安置。如政府单方选择评估机构评估,该评估结果低于市场价值,是无效的,但需要在法律规定的诉讼时效内维权。

   2、搬迁费:

   根据县、区政府针对此拆迁项目下发的《房屋征收补偿决定和安置方案》确认,该方案应当合理,并向被拆迁人公告并征求被拆迁人意见;

    3、过渡费:

   如选择产权调换,过渡期内被征收人自行临时过渡的,房屋征收部门应当按照规定标准支付临时安置费。逾期未安置,自逾期之月起不满12个月的,按照规定标准的50%增付临时安置费;超过12个月的,按照规定标准的100%增付临时安置费。过渡费标准根据县、区政府针对此拆迁项目下发的《房屋征收补偿决定和安置方案》确认,该方案应当合理,并向被拆迁人公告并征求被拆迁人意见;

    4、停产停业损失费:

    如改造范围内有门面房或者商铺,实行产权调换的,过渡期内,房屋征收部门应当按房屋合法有效建筑面积,每月给予被征收人停产停业损失补偿。补偿标准为货币补偿基准价的5‰;实行货币补偿或者一次性安置的,按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

 

 

    律师团提示:
   如果补偿标准过低,作为被拆迁人,可以依据法律规定,向政府主张多要赔偿,但实践中,政府可能只会答复你文件就是这样规定的、现在不签以后补偿只会更低、到期不签字就要强拆等等
   
实际上,政府正是通过这样的方式,想法设法被拆迁人签字,从而造成后期维权困难。因此,如果对补偿标准不满意,建议不要签字,因为一旦签字,代表你认可了该补偿标准,后期难以维权。    

至于强拆的压力,就需要专业拆迁律师制定专门的法律维权方案,方能争取提高补偿标准。

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  温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费"民告官"律师热线 13605697246 或值班律师热线与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答,以便更好的帮您解决征地拆迁问题。 安徽拆迁律师团征地拆迁免费法律服务平台 安徽拆迁律师团 网址 www.0551cq.cn
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