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合肥房屋拆迁补偿标准、法律适用律师解读
2016-07-02 20:10:58   来源:安徽拆迁律师   

    2016年以来,合肥市房地产市场价格一路飙升,导致土地拍卖价格也屡破成交记录,随之而来的就是房屋拆迁、土地征收大范围的进行。作为被拆迁人,最关心的就是拆迁应当获得多少补偿,拆迁程序是否合法,安徽拆迁律师团高飞律师结合法律规定,对合肥地区现行的集体土地上房屋拆迁补偿以及法律规定应当享有的拆迁补偿政策进行解读。
 
    一、常见的合肥下辖乡镇通行的拆迁补偿政策——仅适用于非城市规划区

    根据笔者和律师团队办理的案件经验来看,磨店、大圩、撮镇、店埠、上派等乡镇以及合肥市区内的城中村、棚户区改造,目前政府一般给出以下补偿政策,即使被拆迁范围属于城市规划区。属于城市规划区的集体土地上房屋,在下文探讨。
    (一)计算有效面积
    按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定,人均最多60平方米有效面积,计算有效面积后的剩余面积,不予补偿,已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。
    举例:自有房屋面积300平方米,家里有三口人,有效面积为180平方米。
    (二)选择货币化补偿
    1、按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定,用所在区域房地产市场评估基准价×有效面积予以补偿
    2、也有部分地区用房屋实际面积×800元/每平方米至1000/每平方米元左右,进行货币化补偿
    (三)选择房屋安置

    1、人均30平方予以安置,超过的有效面积进行货币补偿。可按800元/平方米申请增购,增购面积为人均15平方米建筑面积
    举例:自有房屋面积300平方米,家里有三口人,有效面积为180平方米。可以获得90平方米的房屋安置,可以最多增购45平方米,剩余的90平方米给予货币补偿。
  
    二、法律规定的:被划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁补偿标准    
    目前
合肥各个区下的乡镇基本都被划入了城市规划区,只要属于城市规划区,就不应适用上述的《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》,即不是按照人口,而是按照房屋实际面积进行货币补偿或者房屋安置
    (一)已被划入城市规划区的集体土地上房屋,参照执行国有土地上房屋征收补偿标准,而不是人口
   根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持
    (二)可选择按房屋价值进行货币化补偿——与人口无关
     根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
  
  举例:自有房屋面积300平方米,家里有三口人,周边房地产市场价格6000元/每平方米,根据最高人民法院的司法解释,最高可以达到300平方米×6000元/每平方米计算货币补偿,与家里有几口人无关
   (三)可选择按房屋价值进行产权调换——与人口无关
   根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,与家里有几口人无关。
 
    三、律师提示

    根据笔者办理拆迁案件经验,以及司法解释的明确规定,已经划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁,完全有可能按照国有土地上拆迁补偿政策予以补偿,而两者的补偿结果差距是巨大的。
    但是,在实践中,往往拆迁办的工作人员会不停游说,说现在签订协议可以获得额外奖励,如果错过时间了,不仅没有奖励,房子还要被强拆,甚至没有补偿。实际上一旦签订了补偿协议,意味着认可了补偿标准,后期难以维权。
    因此建议广大被拆迁人,如果对补偿标准不满意,应当选择合理合法的方式维权,同时需要注意,拆迁维权也是有期限限制的,超过起诉期限会丧失胜诉权。具体可参照《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。
 

     四、引用的法律依据及规范性文件:
 1、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》
第十二条 征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。
 
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择
房屋产权调换
被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
 
3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》
    第七条 征收集体土地上住宅房屋,应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员(以下称被征收人)进行补偿安置。已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员,不得重复安置。
征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。
第八条 征收集体土地上住宅房屋,分别按照下列情形计算有效面积:
(一)被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的,按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。若被征收房屋已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的,按照证载面积计算有效面积。
(二)被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的,按照人均实有面积计算有效面积。
(三)被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的,被征收人可以按照200元/平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。但是,因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的,按照实有面积计算有效面积。
被征收房屋计算有效面积后的剩余面积,不予补偿。
第九条 被征收人选择产权调换的,其被征收住宅房屋依据本办法第八条规定计算有效面积后,对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换,产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的,按照交易后剩余面积实行产权调换。单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。
产权调换后,被征收人可按800元/平方米申请增购,增购面积为人均15平方米建筑面积。
第十条 被征收人选择货币补偿的,按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。应安置面积应依据本办法第九条进行结算(含人均可以购买的15平方米建筑面积)。
第十一条 与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员,可以认定为本办法的被征收人,但已享受房改售房(含集资建房和经济适用房)等住房福利政策的除外:
(一)集体经济组织成员的配偶,及其共同生育和依法收养的子女;
(二)原属集体经济组织成员的政策性农转非人员;
(三)原属集体经济组织成员在读大中专学生、现役军人和正在服刑人员;
(四)符合房屋安置资格和计划生育政策的孕妇尚未出生的孕儿

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