一、重磅！城市规划区内集体土地上依法建造的房屋被违法拆除，可参考周边类似商品房交易平均价格确定房屋价值损失！
集体土地上的房屋被划入城市规划区，能否按照国有土地上房屋赔偿？
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。”
但是实践中，想适用该条款，所适用的情形是指农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，经过若干年后，该房屋所在地已被纳入城市规划区的，一般应予参照国有土地上房屋征收补偿标准对房屋所有权人予以补偿安置。
安徽省高级人民法院发布的《关于征收拆迁行政案件审理中的若干问题》中也规定，如果集体土地早已被批准征收为国有，征地实施机关在实施征地时未就被征土地上的房屋进行补偿安置，且涉案房屋所在地现已处于城市规划区的，可参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿安置。纳入城市规划区的，一般应予参照国有土地上房屋征收补偿标准对房屋所有权人予以补偿安置。
但是，河南省高级人民法院发布《关于审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件的工作指南（试行）》第十条中规定， 城市规划区内集体土地上依法建造的房屋被违法拆除，按照安置补偿方案确定的赔偿标准处理对赔偿请求人显失公平的，可参考周边类似商品房交易平均价格确定房屋价值损失，但原则上应扣除相应的土地出让金价值。
即如果城市规划区内集体土地上依法建造的房屋被违法拆除时，就可以突破性的参照国有土地上房屋标准进行赔偿！
二、《工作指南》第七条中明确了，违法拆除国有出让土地上房屋的，根据强拆违法的程序，即程序或实体，分别确定房屋价值损失。
1、仅强制拆除房屋的程序违法，在征收补偿决定确定的房屋价值基础上适当上浮，上浮幅度原则上掌握在百分之十以内。
2、 未经法定程序评估或者赔偿义务机关作出的征收补偿决定违法或者显失公平，当事人各方提交的证据均不能证明房屋客观价值的，原则上应将赔偿案件一审立案日作为评估基准日，通过委托评估确定房屋价值损失。
三、 《工作指南》第八条中明确，违法拆除国有划拨土地上房屋的，如何确定房屋价值损失。
1、 国有划拨土地上合法房屋被违法拆除，确定房屋价值损失时，参照国有出让土地上房屋处理，但原则上应当扣除相应的土地出让金价值。
2、 农村宅基地上房屋权属证书显示土地性质为国有划拨土地，此类房屋被违法拆除，赔偿请求人要求按照国有土地上房屋标准赔偿房屋价值损失的，可予支持。
四、《工作指南》第九条中明确，有历史原因的未持有合法房屋产证的集体土地上房屋被违法拆除的，应作为合法房屋予以保护
1、为满足基本生活需要，赔偿请求人未经有权机关审批在集体土地上建造房屋，确有证据能够证明其曾提出申请并经村集体经济组织同意，但由于审批机关的原因未取得规划、建设许可，或者由于政府长期停办等非其个人的原因未办理产权证书
2、房屋未超出法律、法规、规章对宅基地上房屋的面积、层高、容积率等要求的上限，该类房屋被违法拆除的，应作为合法房屋予以保护。
五、《工作指南》第十五条中明确，“小产权”房被违法拆除的，一定条件下可以按照房屋建筑成本赔偿损失。
非农村集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋或者“购买”宅基地建造房屋被违法强制拆除，买受人要求按照市场价格或者农村集体经济组织成员的安置补偿标准赔偿房屋价值损失的，不予支持。但农村集体经济组织对买卖行为予以认可，赔偿义务机关亦未对房屋或宅基地登记的权利人进行相应的补偿或者赔偿，买受人要求按照房屋建筑成本赔偿损失的，可予支持。
六、《工作指南》第二条中明确了确认违法后，可直接提起行政赔偿诉讼
行政行为已被确认违法，赔偿请求人不经向行政赔偿义务机关提出赔偿申请，直接提起行政赔偿诉讼的，法院应当受理。
下附 河南省高级人民法院发布《关于审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件的工作指南（试行）》 全文
目录
一、审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件应坚持什么原则？
二、行政行为未经确认违法，赔偿请求人直接提起行政赔偿诉讼的，如何处理？
三、赔偿义务机关逾期未作赔偿决定，赔偿请求人诉至法院的，法院如何处理？
四、赔偿义务机关所作赔偿决定违法或者显失公平的，能否判令赔偿义务机关重新处理？
五、赔偿请求人能否基于一个违法行为提起多个行政赔偿诉讼？
六、房屋被违法拆除，赔偿请求人可以主张哪些损失？
七、违法拆除国有出让土地上房屋的，如何确定房屋价值损失？
八、违法拆除国有划拨土地上房屋的，如何确定房屋价值损失？
九、违法拆除集体非经营性建设用地上房屋的，确定房屋价值损失时，应注意哪些问题？
十、“城中村”的房屋被违法拆除，按照安置补偿方案确定的损失显失公平时，如何处理？
十一、非“城中村”宅基地上房屋被违法拆除，按照安置补偿方案确定的损失显失公平时，如何处理？
十二、唯一住房被违法拆除的，如何保障权利人的基本居住权益？
十三、违章建筑被强制拆除，拆除程序违法的，如何处理？
十四、如何掌握“一户一宅”的政策规定？
十五、“小产权”房被违法拆除的，如何处理？
十六、房屋被违法拆除，赔偿请求人坚持要求判决恢复原状或者安置房屋，实际上不具有恢复原状可能，双方又不能就房屋安置形成合意的，如何处理？
十七、确定室内物品损失时，需要特别注意哪些问题？
十八、“住改商”房屋被违法拆除后，赔偿请求人要求赔偿停产停业损失的，如何处理？
十九、房屋被违法拆除，赔偿请求人要求赔偿搬迁费、过渡费的，如何处理？
二十、赔偿请求人要求赔偿征收安置补偿方案中规定的补助、奖励费的，如何处理？
二十一、签订了补偿协议赔偿请求人又提起诉讼要求赔偿的，如何处理？
二十二、诉讼前或诉讼中已经领取部分补偿款、赔偿款的，如何处理？
河南省高级人民法院《关于审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件的工作指南（试行）》
为依法保障公民、法人和其他组织合法权利、督促行政机关依法行使职权，加强规范拆迁赔偿类案件审理，河南省法院赔偿办制定了《河南省高级人民法院赔偿委员会办公室关于审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件的工作指南（试行）》。
一、审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件应坚持什么原则？
全省各级法院审理违法征收、违法强制拆除房屋类行政赔偿案件，应以依法保障公民、法人和其他组织合法权利、督促行政机关依法行使职权为原则，围绕法治国家、法治政府建设，坚持依法赔偿与合理补偿相结合，综合考量平衡各方利益，注重原则性与灵活性相统一，促使行政赔偿争议及时公正化解，保障经济社会健康稳定和谐有序发展。
二、行政行为未经确认违法，赔偿请求人直接提起行政赔偿诉讼的，如何处理？
公民、法人和其他组织认为行政机关及其工作人员实施征收、强拆的行政行为侵犯其合法权益并造成损害，但该行政行为尚未被确认违法，赔偿请求人直接向法院提起行政赔偿诉讼的，法院应不予立案；已经立案的，应裁定驳回起诉。行政行为已被确认违法，赔偿请求人不经向行政赔偿义务机关提出赔偿申请，直接提起行政赔偿诉讼的，法院应当受理。
三、赔偿义务机关逾期未作赔偿决定，赔偿请求人诉至法院的，法院如何处理？
公民、法人、其他组织认为行政机关及其工作人员实施征收、强拆的行为属于国家赔偿法第三条、第四条规定的事实行为，或者行政行为已被确认违法，赔偿请求人直接向赔偿义务机关申请行政赔偿，赔偿义务机关超过法定期限未作赔偿决定，赔偿请求人向法院提起诉讼要求判决赔偿义务机关赔偿相应损失的，法院应当在查清事实后直接作出实体判决。有特殊情况的，法院可以且只能一次判决赔偿义务机关在两个月内依法作出赔偿决定。
赔偿义务机关在判决规定的期限内仍未作出赔偿决定，赔偿请求人再次诉至法院的，法院应当根据查明的事实作出实体判决，不得再次判决责令赔偿义务机关作出赔偿决定，或判决赔偿义务机关依法予以赔偿。但赔偿请求人明确要求法院判决责令赔偿义务机关作出赔偿决定的除外。
四、赔偿义务机关所作赔偿决定违法或者显失公平的，能否判令赔偿义务机关重新处理？
赔偿义务机关已经作出不予赔偿决定，或者所作赔偿决定违反法律规定或者显失公平，赔偿请求人诉至法院，要求依法判决赔偿义务机关承担相应赔偿责任的，法院可以在查清事实后直接作出实体判决，确实难以直接作出实体判决的，也可以判令赔偿义务机关重新处理。
五、赔偿请求人能否基于一个违法行为提起多个行政赔偿诉讼？
赔偿请求人基于同一征收或者强拆侵权行为申请行政赔偿，应当就全部赔偿项目一并主张，对赔偿请求人未主张的法定赔偿项目，经一审法院释明后，赔偿请求人仍不主张的，视为放弃该部分权利。但起诉时损失尚未发生或者不能确定的除外。释明情况应当记入一审裁判文书。
六、房屋被违法拆除，赔偿请求人可以主张哪些损失？
房屋被违法拆除，权利人提起行政赔偿诉讼要求赔偿义务机关赔偿房屋价值损失、室内物品损失、停产停业损失、搬迁费、过渡期间的房屋租赁费等直接损失，法院可以根据情况据实处理。
七、违法拆除国有出让土地上房屋的，如何确定房屋价值损失？
行政机关为实施城市规划进行旧城区改造，以及其他公共利益需要，拆除国有出让土地上合法房屋并提前收回土地使用权，之前进行的调查登记、价值评估、征收补偿决定等程序均符合法律、行政法规的规定，仅强制拆除房屋的程序违法，赔偿请求人提起诉讼要求赔偿房屋价值损失的，法院可结合违法拆除房屋的目的、赔偿请求人实际损失情况等因素，在征收补偿决定确定的房屋价值基础上适当上浮，上浮幅度原则上掌握在百分之十以内。
未经法定程序评估或者赔偿义务机关作出的征收补偿决定违法或者显失公平，当事人各方提交的证据均不能证明房屋客观价值的，原则上应将赔偿案件一审立案日作为评估基准日，通过委托评估确定房屋价值损失。
因缺乏评估所需部分条件影响价值评估进行，法院可在当事人举证、提供必要的证据线索调查取证的基础上完善鉴定所需材料。当事人有条件举证或提供必要的证据线索，拒不举证、提供的，应当承担不利的法律后果。
当事人各方提交的证据均不能证明房屋客观价值，但可以通过评估确定房屋价值，经一审法院释明，赔偿请求人不同意评估的，可以判决驳回其对房屋价值损失的赔偿请求。
应当通过评估确定房屋价值，由于当事人各方均未保存、固定证据，导致失去依法评估条件，难以确定房屋价值损失的，可以参照周边同类房屋交易平均价格确定房屋价值损失。
八、违法拆除国有划拨土地上房屋的，如何确定房屋价值损失？
国有划拨土地上合法房屋被违法拆除，确定房屋价值损失时，参照国有出让土地上房屋处理，但原则上应当扣除相应的土地出让金价值。
农村宅基地上房屋权属证书显示土地性质为国有划拨土地，此类房屋被违法拆除，赔偿请求人要求按照国有土地上房屋标准赔偿房屋价值损失的，可予支持。
九、违法拆除集体非经营性建设用地上房屋的，确定房屋价值损失时，应注意哪些问题？
集体非经营性建设用地上房屋，包括农村宅基地上房屋被行政机关违法拆除的，在确定房屋价值损失时，应当查明以下事实并将其作为裁判参考：行政机关违法行为的过错程度，房屋占用土地的性质、来源，房屋建造的面积、结构、时间，是否经过规划、审批，是否符合规划要求，赔偿请求人家庭人员组成情况，被拆除房屋是否系其唯一住房，案涉土地是否经过法定程序征收，制定安置补偿方案的程序是否合法等。
违法拆除宅基地上房屋，可参照政府制定的安置补偿方案确定房屋价值损失。政府制定的安置补偿方案能够弥补赔偿请求人合法权益损失，赔偿请求人提出超出安置补偿方案之外的赔偿请求的，不予支持。
为满足基本生活需要，赔偿请求人未经有权机关审批在集体土地上建造房屋，确有证据能够证明其曾提出申请并经村集体经济组织同意，但由于审批机关的原因未取得规划、建设许可，或者由于政府长期停办等非其个人的原因未办理产权证书，且房屋未超出法律、法规、规章对宅基地上房屋的面积、层高、容积率等要求的上限，该类房屋被违法拆除的，应作为合法房屋予以保护。
对不符合村镇建设规划和超高、超限或超出容积率上限的部分，赔偿请求人要求按照合法房屋赔偿损失的，不予支持。但安置补偿方案中有补偿规定和补偿标准的，可参考安置补偿方案予以处理。
征收公告发布后，或者征收公告虽未发布但征收行为已经实质性启动，突击建造的房屋被违法强制拆除的，赔偿请求人要求赔偿建造成本或者按照安置补偿方案进行赔偿的，不予支持。
十、“城中村”的房屋被违法拆除，按照安置补偿方案确定的损失显失公平时，如何处理？
城市规划规划区内集体土地上依法建造的房屋被违法拆除，按照安置补偿方案确定的赔偿标准处理对赔偿请求人显失公平的，可参考周边类似商品房交易平均价格确定房屋价值损失，但原则上应扣除相应的土地出让金价值。
十一、非“城中村”宅基地上房屋被违法拆除，按照安置补偿方案确定的损失显失公平时，如何处理？
城市规划区外农村宅基地上房屋被违法强制拆除，相应的安置补偿方案显失公平，赔偿义务机关、农村集体经济组织认可具备置换宅基地条件且赔偿请求人同意的，可判令赔偿义务机关按照房屋重置价赔偿房屋价值损失；不具备房屋安置、置换宅基地条件的，在确定房屋损失货币赔偿数额时，可在补偿安置方案基础上适当上浮，上浮幅度原则上不超过安置补偿方案所定标准的百分之五十。
十二、唯一住房被违法拆除的，如何保障权利人的基本居住权益？
唯一合法住房被违法强制拆除，赔偿请求人提起行政赔偿诉讼的，法院判决确定的赔偿结果应当能够保障赔偿请求人家庭基本居住权益。
十三、违章建筑被强制拆除，拆除程序违法的，如何处理？
未经审批，改变土地用途、占用基本农田建设的违法建筑、超出期限的临时建筑被强制拆除，行政机关的强拆行为虽被确认违法，但因该类建筑不属于合法利益，赔偿请求人要求赔偿房屋价值损失的，不予支持。但违法拆除造成的合理建筑材料损失及室内物品损失，可予支持。
十四、如何掌握“一户一宅”的政策规定？
农村集体经济组织成员违反“一户一宅”规定，在多占宅基地上建造的房屋被违法拆除，赔偿请求人要求按照安置补偿方案确定的标准或者市场价格赔偿房屋价值损失的，不予支持。
赔偿请求人多占的宅基上房屋是通过继承合法取得的，可以按照房屋的重置成本确定房屋价值损失。
十五、“小产权”房被违法拆除的，如何处理？
非农村集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋或者“购买”宅基地建造房屋被违法强制拆除，买受人要求按照市场价格或者农村集体经济组织成员的安置补偿标准赔偿房屋价值损失的，不予支持。但农村集体经济组织对买卖行为予以认可，赔偿义务机关亦未对房屋或宅基地登记的权利人进行相应的补偿或者赔偿，买受人要求按照房屋建筑成本赔偿损失的，可予支持。
十六、房屋被违法拆除，赔偿请求人坚持要求判决恢复原状或者安置房屋，实际上不具有恢复原状可能，双方又不能就房屋安置形成合意的，如何处理？
合法房屋被违法拆除，赔偿请求人提起诉讼，要求恢复原状或者要求按照安置补偿方案判决安置相应房屋，不主张货币赔偿，而客观上或法律上已不具备恢复原状可能，双方又不能就房屋安置达成一致意见的，一审法院应向赔偿请求人释明，询问其是否变更诉讼请求，当事人拒不变更的，裁定驳回起诉。
在法定期限内，赔偿请求人另行提起行政赔偿诉讼，要求以货币形式赔偿房屋价值损失的，应予立案受理。
十七、确定室内物品损失时，需要特别注意哪些问题？
房屋被违法强制拆除，因赔偿义务机关的原因导致赔偿请求人无法对室内物品损失举证证明，赔偿义务机关在拆除房屋时亦未拍照、录像、依法进行财产登记等，导致室内物品损失无法查清的，赔偿请求人提起诉讼要求赔偿符合日常生活所需且未超出市场价值的室内物品损失的，应予支持。
十八、“住改商”房屋被违法拆除后，赔偿请求人要求赔偿停产停业损失的，如何处理？
房屋产权登记为住宅，实际用于经营，房屋被违法强制拆除后，赔偿请求人主张赔偿经营损失的，不予支持。但赔偿请求人能够提供合法的营业执照、6个月以上纳税证明，可以参考类似补偿标准判决赔偿适当的停产停业损失。
十九、房屋被违法拆除，赔偿请求人要求赔偿搬迁费、过渡费的，如何处理？
房屋被违法强制拆除，赔偿请求人要求赔偿合理的搬迁费和侵权行为发生至实际赔付之日期间家庭基本居住所需的房屋租赁费的，应予支持。
二十、赔偿请求人要求赔偿征收安置补偿方案中规定的补助、奖励费的，如何处理？
非赔偿请求人自身原因，或赔偿请求人具有正当理由，未签订安置补偿协议，要求按照补偿方案中的补助、奖励条款进行赔偿的，可予支持。
二十一、签订了补偿协议赔偿请求人又提起诉讼要求赔偿的，如何处理？
房屋被违法拆除后，赔偿请求人与有关行政机关就损失问题签订了补偿或赔偿协议，又反悔提起诉讼要求按照房屋市场价值赔偿损失的，不予支持。
赔偿请求人对补偿或者赔偿协议有异议的，可以就协议另行提起行政诉讼。
二十二、诉讼前或诉讼中已经领取部分补偿款、赔偿款的，如何处理？
法院处理行政赔偿争议，在判决赔偿义务机关赔偿损失时，应当扣除当事人基于同一事实先前已经领取或者获得的补偿利益。
（全省各地法院可参照本工作指南处理今后和目前正在审理的一、二审违法征收、违法强拆类行政赔偿案件，对于已经审结生效的行政赔偿案件本指南不具有指导意义。）
主编简介
苏黎明律师、赵光辉律师、高飞律师，安徽国恒律师事务所创始合伙人，领衔的国恒弘毅拆迁团队专门办理来自全国各省市的重大疑难复议征地拆迁、行政处罚、行政许可以及招商引资等行政法专门领域案件。
团队“七大利剑”理论功底深厚，实践经验丰富，团队成员具有法学硕士学历、安徽科技学院人文学院特聘教授、合肥市行政法专委会成员、合肥市五一劳动奖章、合肥市优秀律师等诸多荣誉。
曾代理多起在省高级人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类行政相关案件近千起。
团队深度耕耘的业务领域：征收拆迁及补偿、土地与矿产资源法、行政处罚、行政许可、招商引资等行政协议、房地产法。
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手机：15056091552（苏黎明律师）
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