最近国恒恒毅律师团队接手处理了多起因“协议征收土地”、“预征收土地”以及“以租代征”的集体土地征收案件。
该类案件多为历史遗留问题，集中表现为在多年以前，地方政府以“预征收”方式，在没有取得省政府征地批复的情况下，与村委会签订《土地征收协议》并按当时的补偿标准如2万元/亩支付征地补偿款，但“征收“后一直没有动工，还是由村民实际耕种，直到8年后方取得征地批复，由项目施工人员进场施工。村民能否按照现在的征地补偿标准如45000元/亩主张差价？对未批先征的占用行为如何维权？
我们以下面的亲办案件的承办过程分享办理思路。
多年前“以租代征”农民40亩土地，经行政复议，追回土地补偿款差价240万元
2013年左右，宿州某村委会与村民签订了共计40亩的《流转土地协议》，一次性流转50年，按照1万元/亩的标准支付了80万元。随后，村委会直接与当地某医院签订《土地征地协议》，医院按照8万元/亩支付了320万元，多出的240万元变成了村委会账户里的存款，一直没有支付给村民。
2015年医院开始建设，村民才知晓被征用用于医院建设。此后多年，村民一直在举报投诉，包括当地城管部门也作出了行政处罚，责令医院停止建设，但最终在2019年医院还是建成投入。
自己的承包地被建成了医院，他们非常希望能够拿回自己的承办地，但是多年维权无门，甚至还提起过确认协议无效的民事诉讼，但一直没有取得效果，迫于无奈，委托国恒弘毅拆迁团队的苏黎明和高飞律师予以代理维权。
办案过程
该案接手后，我们第一时间去现场查看，看到已经建设好并且对面营业的大型医院时，明确告知村民，把已经建好的医院拆除、拿回这里的土地是不太可能了，因为会导致极大的社会公共资源浪费，我们能够主张的还是先查清到底案涉土地有没有取得相应的农用地转用手续，以及在查清事实后，按照现在的补偿标准主张土地补偿款差价。
信息公开查询方得知 案涉土地存在未批先用
因村民对土地是否取得征收批复并不知晓，我们向省自然资源厅申请了信息公开。经信息公开答复得知，2019年该块土地才取得了《征地批复》。很显然，当时签订的《流转协议》、《征地协议》都是未批先用的违法行为。
并且在征地批复中批准的面积仅有11.85亩，远远小于医院实际占用的土地面积。而且涉及到村民签名的部分，据村民陈述，均是代签。
申请行政复议，经协调最终调解结案，实质性化解行政争议，差额240万元一次性支付给农民
在取得征地批复后，我们向省政府申请了行政复议，随后进行了阅卷，发现该地块涉及协议用地的材料未作为报批材料附卷，应当由村民代表签字的征地信息相关告知、同意材料也不是村民本人所签，并且征地面积存在不符。我们与省司法厅的案件经办主任详细沟通，经过省复议处主任的努力协调，充分让当地行政机关认识到“预征收”集体土地的违法性，最终双方达成共识，将征地补偿款差额240万元一次性支付给农民，实质性化解了行政争议。
结语
伴随着2019年修订的最新《土地管理法》实施，将原有的批复后方能征收土地，变成了先签订征地协议、再报请批复征地的程序，意味着2019年以后，从某种程度上，法律确认了提前签订征地协议的合法性，但并不等于着什么样的征地协议都是有效的。在征地协议签订前，还是需要履行征收土地现状调查、社会稳定风险评估、预征地公告等程序。
