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淮南某区政府强拆有历史原因无证自建房屋,违法,还要赔
2021-01-22 17:52:50   来源:   

上世纪80-90年代,企业职工因居住条件不足,在单位自建房屋,没有办理任何房产证件,但是一直居住至今,期间没有任何部门认定为违法建设。

上世纪80-90年代,企业职工因居住条件不足,在单位自建房屋,没有办理任何房产证件,但是一直居住至今,期间没有任何部门认定为违法建设。

现在房屋面临拆迁,拆迁部门以房屋无证、土地不是职工的为由拒绝产权调换和货币补偿,甚至通过城管下发违法建设通知书和限期拆除决定书,最终以政府强拆的方式将房屋强制拆除。

那么,这种有历史原因的自建房屋,是否是违法建设?政府能否直接强拆?是否能否获得补偿?国恒弘毅拆迁律师团队通过在淮南市田家庵区的两起亲办案件:违法强拆和行政赔偿之诉,予以说明。

 

诉讼参加人

原告:韩某

委托律师:安徽国恒律师事务所律师,高飞、何晶晶

被告:淮南市田家庵区人民政府

审理法院:淮南市中级人民法院

合议庭:审判长张德玉,审判员江峰,人民陪审员马莉莉

案号:(2019)皖04行初44号

 

案件基本事实

一、原告系淮南市建材二厂退休职工,上世纪八十年代获该单位分配一套住房

二、1986年左右,原告经所在单位领导同意,建设了位于其分得的市建材二厂单位家属楼旁的涉案房屋47.1平方米,与其家人在此居住。

三、2016年9月27日,区城管局对原告自建房《行政处罚决定书》,限五日内自行拆除违法建设的房屋。

四、原告对该处罚决定不服起诉,最终经淮南中级法院审理,认定该房屋尽管未取得建设规划许可证和房地产权证书,但其建设是经所在单位时任领导同意,且位于单位进行管理的生产生活区内,不能否定其该客观历史的原因。其建成至今,一直由上诉人韩维忠户居住,而田区城管局直至2016年才开始立案查处,进而直接认定其为违法建设,行政行为明显不当,撤销淮南市田家庵区城市管理行政执法局2016年9月27日作出的淮田罚决字[2016]043216号行政处罚决定。

五、2014年3月21日,区政府作出征收决定,对淮南市田家庵区上郑地块项目规划范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收,原告自建房在征收范围内

六、2019年3月26日区政府以自建房为危房、需紧急避险为由,且自建房无建设规划许可证和产权证书,系违法建设,依法不属于补偿范围对原告自建房实施强制拆除

 

人民法院裁判要旨

本院认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二十四条规定,对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;第二十七条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

本案中,原告的自建房于1986年左右建成,尽管未取得建设规划许可证和房地产权证书,但不能否定其该客观历史的原因,且建成至今,一直由原告户居住。按照有关法律和政策规定,该自建房符合依法征收补偿安置的条件。被告在未对其补偿安置的情况下,迳行将该房屋予以强制拆除,显然违反《条例》的规定。

 

法院判决

确认被告淮南市田家庵区人民政府2019年3月26日强制拆除原告韩维忠的自建房及其附属物的行政行为违法

          

 

高飞律师案件分析及点评

本案为案由为行政强制拆除,区政府的辩解意见主要集中在自建房无证是违法建设不能赔偿、是危房为由,所以强拆。

区政府对于违法强拆的抗辩很无力,本案最精彩、有突破的地方在于,淮南市中级人民法院认定了,对于有历史原因的无证自建房屋,符合依法征收补偿安置的条件!本案例先分析认定违法强拆的关键点,对于无证自建房屋如何情况下能够赔偿、怎么赔偿在行政赔偿案件中详细分析。

一、认定违法强拆,只要起诉人与房屋有利害关系即可起诉,与房屋是否有证照、是否属于补偿安置对象、是否有户籍等等没有任何关系

拆迁部门在否认违法强拆时,往往会以被拆迁人不是征收的安置对象、没有安置户口、不是补偿对象为由,说明被强拆人没有起诉的资格。

实际上,只要能够证明起诉人与房屋有利害关系,是房屋的所有权人即可起诉。是否能够获得补偿、怎么补偿,压根不在违法强拆的审查范围。

同时,在强拆机关没有说明被强拆房屋由谁所有、且没有第三人主张对房屋权利的情况下,一般也推定房屋是起诉人所有

二、房屋是否合法不是违法强拆的审查焦点。因为即使是违法建设,未经法定程序强拆同样违法

同样,拆迁部门也会以房屋没有证照说明房屋是违法建设,以此说明强拆是合法的

错!根据《城乡规划法》、《行政处罚法》和《行政强制法》规定,通过拆违的方式进行强拆时,需要通过城乡规划部门认定违法建设,制作《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》、《强制拆除决定书》,并且保障陈述、申辩的权利,最终才能由区政府责成强拆。并且一旦针对上述决定起诉,在诉讼时间内也不能实施强拆。

只要不按上述程序进行,就算拆的是实实在在的违法建设房屋,也是违法强拆!

三、危房强拆有特殊规定

本案区政府以危房需要强拆为由实施,抗辩强拆违法。但是对于危房的强拆,同样有法规规定。

《城市危险房屋管理》规定,危房需市、县人民政府房地产行政主管部门房屋安全鉴定机构进行鉴定并出具鉴定文书,且需达到整体拆除标准时,才能予以拆除,拆除的主体是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

本案区政府说是危房,却拿不出鉴定文书,还自己亲自下场把房地产行政主管部门的活干了,显然属于超越职权、程序违法、证据不足,是明显的违法强拆行为。

四、对于已经作出的《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》必须第一时间起诉撤销,否则即使是合法建设也会被认定为违法建设

《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》属于行政行为,作出即产生法律效力。

其法律后果实际上就是对房屋认定为违法建设,而一旦文书生效,这个房屋在法律上就是违法建设,征收时对违建可以不补偿。

而本案自建房屋在认定为违法建设后,通过诉讼的方式撤销了违法建设认定,也为后面的行政赔偿奠定了基础。

拆迁户面对《责令限期改正通知书》、《限期拆除决定书》时必须保持100%的重视。

五、关于有历史原因的自建房屋,目前最高法及各地法院,有予以合法性认可的判例和趋势

除本案外,最高人民法院第二巡回法庭近日发布了一起指导性案例,为(2019)最高法行申7904号潘某诉辽宁省沈阳市于洪区人民政府及辽宁省沈阳市于洪区沙岭街道办事处履行补偿职责申请再审案,核心观点就是因历史原因未办证房屋,不宜径行以其系违法建筑为由不予补偿。

但是同样,必须是没有行政机关有对该房屋作出违法建设认定为前提,就算做了,也要撤销。

其裁判要旨为,行政征收中,对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋,在行政机关没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下,应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素,确定补偿标准,不宜迳行以违法建筑为由不予补偿。
 

主编简介

 
苏黎明律师、赵光辉律师、高飞律师,安徽国恒律师事务所创始合伙人,领衔的国恒弘毅拆迁团队专门办理来自全国各省市的重大疑难复议征地拆迁、行政处罚、行政许可以及招商引资等行政法专门领域案件。

团队“七大利剑”理论功底深厚,实践经验丰富,团队成员具有法学硕士学历、安徽科技学院人文学院特聘教授、合肥市行政法专委会成员、合肥市五一劳动奖章、合肥市优秀律师等诸多荣誉。
曾代理多起在省高级人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉,参与办理的各类行政相关案件近千起。
 
团队深度耕耘的业务领域:征收拆迁及补偿、土地与矿产资源法、行政处罚、行政许可、招商引资等行政协议、房地产法。


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