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合肥畅通二环(庐阳段)商铺拆迁补偿及律师点评
2016-05-13 18:58:31   来源:华东拆迁律师团   

2016年4月22日,合肥市庐阳区政府就合肥畅通二环(庐阳段)发布房屋征收补偿方案,方案内容在下文附录。华东拆迁律师团点评:该补偿方
  

    2016年4月22日,合肥市庐阳区政府就合肥畅通二环(庐阳段)发布房屋征收补偿方案,方案内容在下文附录。

华东拆迁律师团点评:该补偿方案中,门面房、商铺(非住宅房屋)的拆迁补偿,被拆迁人只有货币补偿一种选择。律师团认为,这种补偿方式违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定,即被拆迁人有权选择货币补偿或者产权调换。

律师团提示,门面房、商铺的拆迁补偿标准:

1、选择产权调换:安置的门面房应按照原有房屋市场价值面积、位置、用途、结构,给予安置。所谓的“就近”,应当符合原被拆迁门面房的地理位置价值。比如原来门面房位置位于东一环和长江东路交口,拆迁后被安置到了片塘路,虽然两者仅相隔几百米,但是地理位置的价值差距是巨大的,我们认为这种安置就不符合原有房屋价值。再比如原来的门面房结构是独门独户,安置后的门面房是大通铺,也不符合同房同价的原则。

2、选择货币补偿:货币补偿应当符合该门面房的市场价值,该市场价值一般由评估,按照市场比较法或者收益法确认,以周围同样门面房的均价作为参考。律师提示,目前合肥市发布的《关于公布合肥市房屋征收备选房地产价格评估机构名单的通知合建【2015】93号》确定了只能在这十家中选择评估机构,律师团认为,该规定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定,这种单方限制评估机构选择的行为是不合理的。同时,评估结果如果偏低,必须在十日内申请复核评估,否则评估结果就生效了

3、综上所述,无论是选择货币补偿还是产权调换,都应当遵循同房同价的原则,即按照房屋市场价值进行补偿安置。

因此如果对补偿标准不满意,应当通过法律途径,理性维权。建议电话华东拆迁律师团队高飞律师或到律师事务所当面告知具体情况,以针对具体情况作出详细解答和法律维权方案。

 

 

 

附合肥畅通二环(庐阳段)补偿方案

为了改善交通环境、提升城市品位、促进经济社会发展,经批准决定实施畅通二环(庐阳段)项目房屋征收,需征收该项目规划范围内的房屋、附属物及构筑物。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《合肥市人民政府关于修改<<>合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法>的通知》(合政〔2015〕187号)、合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费标准》(合政办〔2015〕9号)及《合肥市人民政府关于调整合肥市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》(合政秘〔2015〕121号)等相关法律法规和政策规定,并结合本项目的具体情况,制定本方案。

一、 房屋征收目的

 

为了促进国民经济和社会发展的公共利益需要,依据《合肥市人民政府关于修改<<>合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法>的通知》(合政〔2015〕187号)第 四 条第  (二)款的规定,由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。  

二、征收范围                                    

 

畅通二环(庐阳段)项目规划范围内的国有土地上房屋、其附属物及构筑物。四至界线,具体见附件:合肥市规划局划定的范围图。

三、房屋征收主体

庐阳区人民政府。

四、房屋征收实施部门

庐阳区房屋征收办公室。

五、房屋征收委托实施单位

    庐阳区大杨镇人民政府、庐阳区四里河街道办事处、

    庐阳区杏花村街道办事处、庐阳区海棠街道办事处、

    庐阳区杏林街道办事处。

六、被征收房屋面积和用途的确定

被征收房屋按照下列规定确定合法有效面积和用途:

(一)被征收房屋的权属、面积、用途应当依据房屋所有权证(合肥市直管公房租赁证或者租赁协议)和房屋登记簿确认。房屋所有权证与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿的记载为准。

    房屋所有权证、房屋登记簿所载内容与建设工程规划许可证不符的,以建设工程规划许可证所载内容为准。被征收人未经规划、国土部门批准,改变房屋用途的,按照原房产证房屋用途予以认定。  

(二)房屋无有效证照,但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的,可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积,并给予补偿;1986年底前地形图无标注的,可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积,并给予补偿。

前款房屋产权属于个人的,按照住宅房屋给予补偿。产权属于单位的,按照土地用途给予补偿,即土地用途为工业生产、仓储或实际用于生产厂房、仓储的,按照生产用房给予货币补偿;其他土地用途的,按照办公用房给予货币补偿。

   七、无效房屋处理

对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

八、住宅房屋征收补偿

住宅房屋征收补偿实行异地产权调换或者货币补偿方式,每户只可选择一种补偿方式。

(一)产权调换安置

1、安置房复建点在梅小店复建点(如该复建点房源不够,不足房源将在二环路沿线复建点安置)。

2、按照套内建筑面积“征一补一”。根据征收区域与产权调换区域房屋市场评估价格确定面积调整系数。应安置套内建面确定后,根据安置房屋实际公摊系数计算建筑面积。

另每户可增购最高不超过15平方米建筑面积,增购价格按照2500元/平方米执行。

因设计套型等原因,安置面积在两个套型面积之间的,被征收人可以选择邻近的房屋套型,增加的建筑面积按 2500元/平方米结算差价,减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

安置房均为高层建筑,建设标准和水、电、气、有线、通讯等设施均达到普通商品房标准。住宅房安置套型初步定为45㎡、55㎡、60㎡、75㎡、90㎡、120㎡等六种套型(最终以测绘面积为准)。

3、物业费按大建设复建点相关规定收取。

   4、安置方式:为体现先搬家先受益的原则,以被征收人交钥匙登记时间的先后顺序号,作为安置顺序号。

5、住户搬家费用每户1000元(500元×2次)。

6、住宅临时安置补助费:在18个月内按应安置建筑面积12元/月/㎡(二环以内)、10元/月/㎡(二环以外)的标准支付;超过18个月至30个月内按18元/月/㎡(二环以内)、15元/月/㎡(二环以外)的标准支付;超过30个月按24元/月/㎡(二环以内)、20元/月/㎡(二环以外)的标准支付;

7、附属物补偿费按《合肥市人民政府关于调整合肥市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》(合政秘〔2015〕121号)文件执行。

(二)货币补偿安置

1、货币补偿金额按本征收项目产权调换房屋同区域类似普通商品房评估价×应予产权调换房屋面积(含政策性增购面积)计算,但应扣减政策性增购面积的增购价款。增购面积价格按照2500元/平方米结算。

2、搬迁补助费500元/户,一次性支付。

3、选择货币补偿的,征收部门一次性支付被征收人3个月的临时安置补助费,按应安置建筑面积(不含增购面积)12元/月/㎡(二环以内)、10元/月/㎡(二环以外)的标准支付;

4、附属物补偿费按《合肥市人民政府关于调整合肥市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》(合政秘〔2015〕121号)文件执行。

(三)房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋的补偿

征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋,原租赁关系继续保持的,应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的,被征收人可以选择货币补偿。

(四)住宅房屋征收实行如下奖励

按被征收人有效建筑面积分别给予不同标准的奖励,在规定期限内,自征收决定公告之日起,被征收人在前10天交房的,按提前天数给予10元/天/m2的奖励;在11-20天交房的,按提前天数给予8元/天/m2的奖励;在21-30天交房的,按提前天数给予6元/天/m2的奖励。以上奖励均从交验旧房之日起计发,计奖时间不超过30天,超过规定期限内搬迁的不予奖励。

九、非住宅房屋征收补偿

(一)非住宅按照房地产市场评估价实行货币补偿。

(二)征收生产、经营性质的非住宅房屋,实行货币补偿的,按照货币补偿基准价5‰定额标准,一次性给予6个月的停产停业损失补偿。房屋征收范围确定时闲置的非住宅房屋,不给予停产停业损失补偿。

(三)非住宅临时安置补助费:营业用房安置补偿:18元/月/㎡;办公、生产、仓储、旅馆等除营业用房以外的其他非住宅临时安置补偿按10元/月/㎡的标准支付。一次性支付3个月的临时安置补助费。

(四)非住宅搬家费:办公,5元/㎡(建筑面积);营业、生产加工、仓储等其他非住宅8元/㎡(建筑面积)。

(五)附属物补偿费按《合肥市人民政府关于调整合肥市被征土地上青苗房屋及其他附着物补偿标准的通知》(合政秘〔2015〕121号)文件标准执行。

十、其它事宜

(一)征收期限以征收决定公告公布的日期为准。出租房屋的被征收人须自行终止其出租房屋的租赁关系。

(二)如在征收期限内,房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门申请庐阳区人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由庐阳区人民政府依法申请人民法院强制执行。

(三)征收安置工作,按照“公开、公平、公正”的原则进行,并实行“三榜公示”,接受社会监督。

(四)本征收项目涉及的其他问题按《合肥市人民政府关于修改<<>合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法>的通知》(合政〔2015〕187号)执行。

十一、本方案自庐阳区人民区政府发布房屋征收决定公告之日起施行。

十二、本《征收方案》解释权属庐阳区房屋征收办公室。

 

 

2016年4月22日

  

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